En 2004, une infirmière, Fiona Landers, assassine son mari et leur petite fille âgée de six ans dans sa demeure en Pennsylvanie. Les Détectives Goodman et Wilson enquêtent sur les meurtres. Mais il s'avère que la résidence est hantée. Peu de temps avant le meurtre, Fiona a fuit précipitamment Tokyo après avoir vu les fantômes d'une jeune japonaise, Kayako Saeki, et d'un petit garçon, Toshio, dans un autre domicile inquiétant... Possédée par elle, Fiona tua ses proches avant de se suicider. Désormais, tous ceux et celles qui pénétreront dans sa demeure se verront maudits à leur tour par les fantômes de Kayako et Toshio...